新城控股吾悦广场托底业绩，商业反超住宅开启全新纪元

王振华早年说过：“愿做骆驼长久生存。”2026年4月29日，新城控股披露一季报，这份财报恰恰印证了骆驼式耐力在行业寒冬中的价值。

一季度公司实现营收73.17亿元，归母净利润3.12亿元，同比小幅上涨2.37%；扣非净利润同比大涨14.97%，真实经营质量显著提升。更具里程碑意义的是，商业运营收入35.45亿元，首次反超住宅开发业务的30.16亿元。这意味着新城控股彻底跳出依赖卖房的传统路径，以商业为核心驱动力的全新发展时代正式开启。

拆解这一历史性反超，背后是双轮战略中区域错位、节奏互补、周期对冲三大模式优势的集中释放。区域错位优势体现在吾悦广场的全国布局与住宅项目区域分布形成结构性互补。截至一季度末，全国178座吾悦广场稳健运营，超千万方商业体量集中分布于三、四线核心区位及二线新兴区域，而住宅销售则更多聚焦高能级城市。

不同城市能级间的需求波动相互抵消，避免单一市场下行对整体业绩的冲击。节奏互补优势表现为商业运营的持续现金流入与住宅开发的周期性回款形成时间差。商业租金按月收缴，稳定性极强；住宅销售则受开盘周期、预售节点影响波动较大。二者节奏错开，确保公司在任何时点均有稳定资金支撑日常运营。

周期对冲优势最为关键：住宅开发处于行业下行周期，结转利润变薄、毛利率承压，但商业板块凭借超六成的毛利贡献率和高位运行的出租率（长期保持97%以上），有效托底整体盈利。

一季度公司整体毛利率不降反升，正是商业高毛利业务对冲住宅毛利率下滑的直接结果。三重优势协同发力，使新城在房企普遍亏损的寒冬中依然保持正向盈利与经营性现金流净额1.59亿元的稳健态势。

依托庞大的吾悦广场存量资产与REITs通道的实质性突破，新城控股正加速从传统开发商向专业化商业资管平台转型。全国178座吾悦广场、超千万方商业体量，叠加97%以上的高位出租率，构成了稳定租金收益的压舱石。继全国首单消费类基础设施REITs落地后，相关专项计划顺利扩募，沉睡的商场资产得以市场化定价与盘活，资产价值持续重估。

上述这一转变的核心行业参考价值在于：民营房企完全可以凭借存量商业运营能力，摆脱对住宅销售周期性的过度依赖，构建以租金收益和资产管理费为核心的可持续盈利模型。同时，代建代管轻资产业务快速崛起，一季度签约面积位居行业前列，不依赖自有资金拿地，仅凭品牌与管理能力输出即可开辟第二增长曲线。从重资产周转到轻资产长效盈利，新城为同行展示了一条可行的转型路径。

当然，房企跨界深度转型注定是持久战，组织升级、人才储备、同业竞争等挑战仍需时间化解。王振华曾经说过：“不追风口坚守资产质量。”这份对资产底色的坚持，让新城在行业洗牌中稳住了基本盘。未来持续精细化运营吾悦广场、优化债务结构、大力扩张轻资产业务，少借钱、少拿地、多赚钱，这家曾经的住宅开发商正一步步走出一条属于自己的高质量成长之路。